Ten-Year Building Works Insurance
4th June 2025
A recent case in the French court tested the importance of the 10-year latent defects building guarantee.
By a judgment of 30th April 2025 the French Supreme Court, the Cour de Cassation, ruled that a builder was required by law to produce a 10-year civil liability insurance at the opening of the project.
Although it has been a legal requirement for over 30 years, many builders believe that they are exempt from having to prove the underwriting of such insurance. This has been particularly the case in recent years concerning photovoltaic building works which have been defective.
According to article L. 241-1 of the Code des Assurances: “Any natural or legal person, whose ten-year liability may be incurred on the basis of the presumption established by articles 1792 and sub. of the Civil Code, must be covered by insurance. At the opening of the construction project the builder must justify that they have an insurance policy that covers this responsibility.”
The 10-year building liability is called la responsabilité décennale. For that reason, the policies are called l’assurance décennale.
Such policies guarantee the main structural elements of building work for 10 years. Other works are guaranteed for a more limited duration.
In the present case, a local cultural and sports association engaged a builder to undertake the renovation of a building.
Under the terms of the contract the builder was required to produce a 10-year latent defects insurance policy, which they failed to do at the commencement of the project.
In the absence of proof of such a policy the association terminated the contract.
The builder considered that such a breach was unreasonable, as the termination was immediate, giving no time for them to obtain the insurance policy. The builder therefore brought a legal action for damages against the association.
The association considered that the company was fully aware of its obligation to produce the policy and that their claim for unfair and brutal resolution of the contract could not be accepted.
The court ruled that the absence of insurance constituted a sufficiently serious breach to lead to the termination of the builder’s contract in accordance with article 2224 of the Civil Code.
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1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 3 août 2023), l'Association de gestion des centres de loisirs et centre social du territoire de Valréas (l'AGC) a confié, par devis du 4 mars 2020, à la société Araujo Pereira bâtiment (la société Araujo) des travaux de rénovation d'un bâtiment.
2. Invoquant l'absence de justification par celle-ci de la souscription d'une assurance décennale couvrant l'ensemble de ses activités, l'AGC a, par lettre du 22 septembre 2020, résilié le contrat.
3. Se prévalant d'une rupture abusive des relations contractuelles, la société Araujo a assigné l'AGC en paiement d'un acompte et de diverses indemnités.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
5. La société Araujo fait grief à l'arrêt de rejeter toutes ses demandes et de prononcer à ses torts la résolution du contrat conclu avec l'AGC, alors « que la mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ; qu'en jugeant que l'association AGC avait "procédé à la résolution du contrat la liant à la SAS Araujo Pereira bâtiment sans faute ni aucun abus" par courriers des 8 et 22 septembre 2020 sans rechercher si la mise en demeure mentionnait expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation dans un délai raisonnable, le créancier serait en droit de résoudre le contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1226 du code civil. »
Réponse de la Cour
6. La cour d'appel, qui a énoncé, à bon droit, que, par application de l'article L. 241-1 du code des assurances, la justification par un constructeur, à l'ouverture du chantier, de la souscription d'une assurance décennale, était une obligation d'ordre public, et que son défaut constituait un manquement de gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat aux torts de celui-ci, par application de l'article 1224 du code civil, a relevé que, la société Araujo n'ayant pas produit d'attestation d'assurance décennale à l'ouverture du chantier, en août 2020, les parties s'étaient rapprochées pour trouver un accord afin que les prestations de construction, y compris l'activité de maîtrise d'oeuvre, soient garanties par une assurance décennale et que, par lettre motivée du 8 septembre 2020, l'AGC avait réclamé l'attestation d'assurance décennale pour l'ensemble des activités prévues, laquelle n'avait pas été produite au 22 septembre suivant.
7. Elle en a déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que, l'entreprise ayant été parfaitement informée de ce que l'absence de justificatif d'assurance décennale pour l'ensemble des activités prévues au devis litigieux justifiait la résolution du contrat, ses demandes en réparation pour résolution abusive et brutale ne pouvaient être accueillies.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Araujo Pereira bâtiment aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trente avril deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.